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前三季度房地產開發投資同比增長10.5% 中部地區率先回暖
2019-10-21 11:06  來源:時代周報  
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時代周報記者 謝中秀 發自北京

10月18日,國家統計局發布2019年1—9月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,2019年1—9月份,全國房地產開發投資98008億元,同比增長10.5%,增速與1—8月份持平。

時代周報記者觀察發現,全國房地產開發投資同比增速自5月份以來有所放緩,但近兩月則企穩。對此,諸葛找房副總裁苑承建向時代周報記者表示,前三季度投資增速的企穩主要受“金九”房企促銷、“以價換量”影響。

“預計四季度開發商會采取更加積極主動的以價換量策略,房地產銷售將保持平穩,全年銷售數據將與去年持平或小幅下降;融資環境收緊進一步影響開發企業的投資預期及投資能力,新開工面積或進一步下降,開發投資增速在當前水平略有下降。”苑承建表示。

房企“以價換量”促企穩

“金九不金”此前已是業內共識。

中指研究院監測數據顯示,2019年9月,中指研究院重點監測24個一二三四線城市,共計成交1658.17萬平米,環比上漲2.13%,同比上漲11.24%。

國家統計局剛剛發布的1—9月全國房地產開發投資數據也顯示,9月全國商品房銷售面積同比下降的情況有所改善。國家統計局數據顯示,1—9月份,商品房銷售面積119179萬平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。拉長時間軸來看,從7月起,全國商品房銷售面積同比下降的幅度就有所收窄。

“‘金九不金’只是說沒有往?;蛘呦胂脛械幕鶉?,但不代表‘金九不金’銷售就要下滑。” 諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向時代周報記者解釋道“傳統概念上,大家對‘金九’都是比較期待的,銷售量也會是年內的高點。但今年受市場調控高壓影響,購房者觀望情緒濃厚,入市積極性下滑,房企的降價或打折促銷行為會刺激部分需求入市,但效果并不如意。”

另外從今年的“金九”來說,房企促銷、“以價換量”是銷售增長的最主要因素,這也進一步黯淡了“金九”的成色。

從最近幾個月數據來看,全國商品房銷售價格自7月達到高點后連續兩個月下降,簡單測算,9月全國商品房銷售價格環比8月下降0.48%,比7月下降3.01%;商品住宅銷售價格環比8月下降0.4%,比7月下降2.85%,以價換量策略取得了9月銷售數據的好轉。

但銷售好轉對房地產開發投資的企穩效果明顯。

前三季度房地產市場整體平穩,其中銷售面積在以價換量策略9月單月實現增長,另外銷售回款改善了開發企業現金流,到位資金率從上月的6.6%增至7.1%。“銷售保持較好水平,也穩定了開發企業投資信心,新開工面積增速和施工面積增速雖有回落但幅度較上月收窄,受這些寫因素影響下,開發投資增速整體與上月持平。”苑承建表示。

中部地區率先回暖

從數據來看,東部地區、中部地區、西部地區和東北地區四個區域的銷售面積下跌趨勢已經有所好轉。

數據顯示,1—9月份,東部地區商品房銷售面積降幅比1—8月份收窄0.7個百分點;中部地區增速與1—8月份持平,已持續兩個月由負轉正;西部地區增速加快0.8個百分點;東北地區降幅收窄0.7個百分點。

與銷售情況一致,中部地區、西部地區和東北地區三個區域的房地產開發投資增速也有所回暖。國家統計局數據顯示,中部地區、西部地區和東北部地區的房地產開發投資增速已經在近三四個月開始回升。

中部地區率先回暖。2019年1—6月,中部地區房地產開發投資同比增速由上月的9.2%高值跌至8.9%。但降勢維持僅一個月,1—7月則回升至同比上升9.5%,此后,逐月走高。西部地區和東北部地區則回升較晚,近一兩個月才開始回升。

但東部城市則遲遲不見好轉。根據國家統計局分區域數據,1—9月,東部地區房地產開發投資同比增速仍處于放緩階段——其中近四個月同比增速分比為9.9%(1—6月)、9.2%(1—7月)、8.8%(1—8月)、8.6%(1—9月)。

“東部城市調控加碼,致使房企布局向中西部移動,是中西部開發投資增長的主要原因。”國仕英指出。

“東部地區開發投資增速的回落主要受部分熱點城市調控加碼影響,二季度以來東部部分城市調控政策不斷加碼,市場處于高壓態勢。房企紛紛開始布局中西部城市,東北城市開發投資增速的上漲主要受國家戰略的影響。近幾年來,國家不斷出臺政策,振興東北產業發展。在此背景下,大型品牌房企開始積極布局東北城市。”國仕英詳細解釋道。

但基于東部地區占比較大,中部、西部、東北地區的回暖也難以對全國房地產開發投資情況帶來明顯改善。

“東部區域包括了長三角和珠三角很多城市,在全國房地產開發投資中所占的份額也比較大,從1-9月房地產投資數據來看,東部區域也幾乎是其他三個區域的總和。”58安居客房產研究院分院院長張波對時代周報表示。

四季度仍有下行壓力

從細分項來看,1—9月,全國商品房銷售面積、開發企業購置土地面積房企到位資金的降勢有所改善。但在多位專家看來,這不是房地產開發投資增速企穩的可靠因素。

“從開發企業到位資金情況來看,銷售回款成為開發企業現金流改善的主要方式,1-9月,定金及預收款增長9%,個人按揭貸款增長13.6%,較1-8月均有明顯上漲,推動開發企業到位資金上漲7.1%,增速加快0.5個百分點。但國內貸款增速比上月下降0.7個百分點,自籌資金增速僅有3.5%,顯示出開發企業融資環境進一步收緊,資金壓力仍非常大。” 苑承建向時代周報記者指出。

另外,時代周報記者注意到,8月和9月,房地產利用外資大幅增長,分別達1.3倍(1—8月)和1.4倍(1—9月)。“這主要是由于利用外資的基數低,所以會顯得增速高。”國仕英解釋,“但利用外資上漲也有客觀因素:一是今年來房企融資環境受限,且國內融資強監管,嚴禁銀行資金違規流入房地產市??;二是房企償債高峰期到來,房企急需資金,利用外資是融資渠道之一,盡管融資成本較高,但為了解決困境,部分房企還是選擇發行境外融資。”

整體來看,房地產嚴格調控的效果繼續在市場顯現。張波認為,預計在慣性作用下,房企開發投資在四季度還將維持一定增速,但房企拿地會更為謹慎,土地市場將進一步降溫,四季度土地的流拍或將成為一種常態。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹曾在接受時代周報記者采訪時指出,與去年的“土地拉動型”不同,今年開發投資的高位運行是“施工拉動型”,即項目建安施工加快成為支撐投資高增的主導因素。

在施工方面,今年1—9月,房地產開發企業房屋施工面積和新開工面積增速都有所放緩。數據顯示,1—9月份,房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米,同比增長8.7%,增速比1—8月份回落0.1個百分點;房屋新開工面積165707萬平方米,增長8.6%,增速回落0.3個百分點。縱向來看,其降勢已經持續了兩個月。

責編:曹旻
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